吉视传媒(2.770, 0.03, 1.09%)股份有限公司（601929.SH，以下简称“吉视传媒”）在海南省三亚市投资的首个项目——三亚视觉文化体验基地被按下了暂停键，吉视传媒跨界文旅地产遇阻。

　　近日，《中国经营报》记者实地调查发现，三亚视觉文化体验基地推广案名为“吉贝香”，目前工地上的两台塔吊已经停摆，土地平整工作也没有完成，大片黄沙裸露。据施工现场留守工作人员介绍，项目已经停工近3个月，主要原因是原规划与海南省海岸带生态红线保护相抵触，需对规划调整重新上报后才能复工。

　　不过，吉视传媒至今未对项目停工现状、停工原因和对公司经营造成的影响等信息进行信息披露，或涉嫌信披违规。

　　“前期公司已按照上交所要求对项目整体投资情况进行了披露。近期，海南省房地产政策集中出台，公司正就政策适用范围及解决方案与政府积极沟通，尚未获得政府正式答复，公司将在明确政府意见后，及时披露项目进展。”吉视传媒在给记者发来的情况说明中表示。

　　停工困局

　　红塘湾旅游渡假区位于三亚市区西部，以其原生海岸带资源和介于天涯海角游览区、南山文化旅游之间的地理位置，吸引了包括中粮集团、鲁能集团、北京城建(11.230, 0.12, 1.08%)、陕煤集团、国瑞置业和吉视传媒等六家公司纷纷入驻。

　　目前位于红塘大道以北的中粮红塘悦海、鲁能公馆、北京城建海云家园及德璟海长安等多个房地产项目已拔地而起，国瑞红塘湾正在建设尚未达到销售条件。

　　根据规划，红塘大道以北以居住用地为主，道路以南的多幅临海地块为住宿餐饮用地，规划有11家国际知名品牌五星级酒店和1家超七星酒店。不过，记者实地采访发现，与住宅项目建设火热形成鲜明对比的是，位于红塘大道以南的吉视传媒三亚视觉文化体验基地在完成部分基坑支护、土方工程之后就陷入了停工困局。

　　项目施工方海南建设工程股份有限公司一位留守人员告诉记者，项目已经停工近3个月，大部分施工人员已经撤回，只剩下几个看工地的保安。

　　资料显示，2014年7月2日，吉视传媒以1.26亿元竞得北京城建全资子公司三亚樾城投资有限公司（以下简称“三亚樾城”）100%股权。7月4日，双方正式签订《产权交易合同》，三亚樾城变更为吉视传媒全资子公司。吉视传媒由此获得三亚红塘湾旅游度假区内的“E05地块”土地使用权。

　　根据吉视传媒此前公布的信息，项目占地面积7.05万平方米，容积率 0.7，计容建筑面积 4.93万平方米，项目总投资约18.58亿元，主要由万豪傲途格精选酒店和可售物业两部分组成，其中万豪傲途格精选酒店共计270间客房；可售物业包括54套公寓式酒店和78套低层度假酒店。

　　“项目资金来源将通过三亚樾城注册资本金、自筹、国家文化产业专项建设基金扶持、项目融资贷款、项目预售款等方式解决。”吉视传媒表示。

　　此外，记者在采访中了解到，吉视传媒上述项目或还涉嫌未批先建。记者获得的信息显示，项目一期于2017年9月13日获得建设工程规划许可证（临时），建设内容包括2栋公寓式酒店和17栋低层度假酒店，而公司在2017年8月28日披露的2017半年报中就表示项目已破土动工。

　　对于这一质疑，吉视传媒在情况说明中表示，项目为2017年海南省重点项目、三亚市2017百日会战项目，按政府要求，项目于2017年8月对施工现场进行土方平整、设置围挡等前期准备工作，获得建设工程规划许可证（临时）后，进行前期工程施工，不涉嫌未批先建。

　　“项目是否涉及未批先建，要看和政府是怎么协调的。如果构成未批先建肯定要按照城乡规划法进行处罚，但也不排除因为政策调整的原因还需要进一步协调。项目固化审批程序合法、手续完备才能开工，这也是项目目前被迫停工的主要原因。”三亚市规划委员会建设规划科一位负责人告诉记者。

　　触及海岸线保护生态红线

　　“万豪傲途格酒店，计划2019年第四季度投入试运营。可售物业部分于 2018年1月开盘销售，计划到2020年实现销售率 80%以上。”这是吉视传媒在2016年11月份向投资者描绘的图景。

　　根据公司公布的项目预计收益分析，可售物业全部售罄后，预计整体销售收入为16.6亿元，动态投资回收期4.23年（税后）；万豪傲途格酒店建成后，除托管运营外，整体市场估值预计在18亿元左右。

　　不过目前来看，这一目标已经成为不可能完成的任务。对于项目停工的原因，三亚樾城项目部负责人杨敦建在接受记者采访时表示，主要是因为公司此前上报的规划和新颁布的海岸线保护与开发规定相抵触，现在只能重新修改建设方案上报审批，项目何时复工还不能确定。

　　记者获得的项目环评报告显示，根据新版《三亚市城市总体规划（2008~2020）》要求，红塘湾所属区域彼时属三亚市尚未开发的海滨，沿海一线建筑物后退大潮最高潮位线应大于100米。根据三亚市规划局用地红线退让要求，酒店主体距南海最高潮位线的距离约为103米，符合当时的规划要求。

　　此后，海南省政府印发《海岸带保护与开发管理实施细则的通知》（琼府〔2016〕83号），划定了沿海区域自平均大潮最高潮线（海岸带陆域）向陆地延伸最少200米的生态保护红线。根据规定，海岸带陆域200米范围内的I类生态保护红线区，禁止与保护无关的各类开发建设活动；II类生态保护红线区，禁止工业生产、矿产资源开发、商品房建设、规模化养殖等开发建设活动。

　　“根据之前的规定，一线临海项目需自平均大潮最高潮线向陆地延伸预留100米，现在按政策要求需预留200米，原规划审批的部分建筑要调整成湿地公园。”杨敦建表示，现在正着手沟通方案调整事宜，审批通过之后就可以重新开工，“预计方案调整后地块总建筑面积将减少40%左右”。

　　不过，吉视传媒否认了项目位于生态保护红线区的说法。吉视传媒表示：“公司根据政府要求和工程进度安排，已经完成了项目前期工程施工，目前正根据项目实际情况进行建筑方案细化及调整。根据三亚市生态环境保护局意见，项目建设用地不在三亚市生态保护红线区范围内。”

　　上海明伦律师事务所律师王智斌分析认为，如果项目占公司营收比重较大，同时规划变更可能会影响项目建设进展和公司未来的财务状况，即使是因为政策原因导致规划调整，不管政府有没有相应补偿，最终定论如何，上市公司都需要及时做信息披露，股东和投资者有权利知情。

　　跨界文化旅游遇阻？

　　吉视传媒主营业务为在吉林省范围内开展广播电视基本业务和社会信息化服务业务。受行业竞争环境加剧恶化影响，提出“主业突出、多业并举”发展战略，以广电网络(7.600, -0.01, -0.13%)运营为主体，以文化旅游、金融板块为两翼的“一体两翼”，谋求多元化发展与主业转型升级。

　　具体到文化旅游板块，吉视传媒先后在吉林省抚松县和海南省三亚市布局长白山(11.670, 0.00, 0.00%)文化产业园项目和三亚红塘湾旅游度假区项目。其中，长白山文化产业园项目总投资25亿元，项目由吉视传媒旗下吉林省紫竹房地产开发有限公司（以下简称“紫竹房地产”），致力于打造集精品酒店、温泉疗养、休闲度假、狩猎旅游、影视创作和拍摄基地、民俗文化博览等的旅游品牌。

　　吉视传媒在公司2017年半年报中披露的信息显示，长白山文化产业园一期工程主体工程已经完工，装饰工程施工进展顺利，酒店周边景观道路、综合管网进入施工阶段；三亚视觉文化体验基地已破土动工。

　　记者梳理发现，公司旗下负责房地产开发的两家全资子公司目前均处于亏损状态。截至2017年上半年，紫竹房地产和三亚樾城净利润分别亏损47.8万元和17.4万元。目前，公司已分别向两家公司“输血”2.10亿元和3.65亿元。

　　数据显示，上述两个旅游地产项目总投资43亿余元，公司2016年营业收入和净利润则分别为22.15亿元和3.66亿元。

　　事实上，长白山文化产业园项目建设进展也并不顺利。据了解，2014 年9月17日，紫竹房地产与抚松县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，获得抚松县东岗镇东侧、天池大路南侧的4 宗地块，其中A-1-3 地块用于建设铂尔曼度假酒店项目，主体工程部分已建设完成，其他3宗地块因政府征地程序没有按时完成，导致没有按照约定时间交付相应土地。

　　三亚红塘湾旅游度假区项目也是吉视传媒跳出吉林，走向全国的首次尝试。吉视传媒表示，作为公司在三亚投资开发的首个文化旅游综合体，将全面提升吉视传媒的知名度与影响力，并对公司打造新的盈利增长点起到积极促进作用， 从而进一步提升公司盈利能力，推动公司多元化发展与产业布局。

　　“相对公司主业而言，存在因跨界经营或管理不善带来的投资效率低下等投资风险。”对于项目潜存的风险，吉视传媒坦言，如后续项目建设、销售过程中出现国家宏观经济政策调整、旅游市场低迷或竞争加剧、产品规划定位无法获得市场认可或同质可替代产品增多等因素，项目投产后能否实现预期效益存在一定不确定性。

　　对于因三亚项目停工导致的损失问题，吉视传媒董秘办负责人在接受本报记者采访时表示，如果是因为政策原因导致的方案调整，公司认为政府部门是应该给予一定补偿的。不过其同时表示，由于目前还在和三亚市政府部门沟通，存在很多不确定因素，具体信息以公司正式公告为准。

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