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2018年10月11日上午，长沙明昇壹城的业主抗议开发商违规定价。（维权业主供图/图）

（本文首发于2018年10月18日《南方周末》）

降价就退房显然不符合契约精神，否则当房价上涨时，购房者就应该与企业分享这部分利益。

区分维权与房闹的唯一区别在于，其所提出的要求，究竟是否属于其拥有的权利范围之内。

对地产商来说，抓紧回款才是企业最看重的事。这个时候与其和业主闹，不如让利速销，抓紧去存货。

一周前，位于厦门的万科白鹭郡售楼处，因为降价近一半，而同时遭遇了冰火两重天——一边是闻讯赶来抢房的人，另一边则是“买贵了”的老业主上门维权。

在随后几天里，网传万科为项目前期“买贵了”的业主退款100万的消息不胫而走。不过此后万科否认了这些消息，表示因为温泉入户无法实现，业主可选择赔偿20万，或解除合同退房，并补偿资金利息。

这场风波，给2018年的“金九银十”涂上了别样的底色。自2018年9月底开始，由于楼盘降价，业主拉横幅抗议维权的活动，在杭州、南京、广州等多个城市上演。和万科一样，地产商们虽然各有各的解释，但大部分都选择给“买贵了”的人一定补偿。

楼市寒潮似乎突然降临，先知先觉的企业已经行动。万科此前在内部会议上的一句“活下去”，如今似乎成了市场情绪的导火索。不仅点燃了开发商的焦虑，也引爆了人们对后市的悲观看法。

因为房子短期内降价而维权，直观体现了当下社会对“房价”的敏感。房子买贵了是否应该退？契约精神以及合同本身的效力该如何体现？在楼市入冬的背景之下，这些似曾相识的问题又一次被搬上台面。

与十年前在杭州率先发起降价时相比，万科的退房动作，会是又一个拐点到来的信号吗？

退房潮

也许没人想到，2018年已平稳运行了半年多的中国楼市，“金九银十”的关键词变成了“降价与维权”。

眼下降价最明显的，也正是上一轮涨价最快的城市，厦门就是其中之一。这座城市房价在2015-2017年间几乎翻倍。但自2017年3月推出“限售”政策开始，房价开始降温，到2018年上半年，许多楼盘都在以各种理由下调销售价格，以保证回款。

即便是在万科内部被捧为“转型样本”的厦门万科，看起来也抵御不了市场的压力。他们2017年10月开盘推出的204套精装别墅，在过去一年连一半也没卖完。

事实上，万科并非这一轮最早退房的公司。2018年9月15日，在杭州滨江未来海岸售楼处门口，就有人手持写有“还我血汗钱”的横幅，要求滨江退房退款，理由是该楼盘9月份二期开盘的价格比8月份一期开盘的价格低。

3天后，杭州滨江房地产发布了一份告知业主函，表示如果有业主对二期定价存在疑虑，可以在两天之内书面申请退房，公司将不收取任何违约金。

与沸沸扬扬的厦门万科白鹭郡退款事件相比，滨江的退房行动也许没有激起太多连锁反应，但它却事实上开了这一轮降价退房的先河。十年前，同样也是9月的杭州，万科率先降价，但却因为拒绝退房而被业主砸了售楼处。

十年后，包括万科在内的大多数企业都选择了接受退房，由此带来的连锁反应与降价潮，又引来了更多退房和维权的人。在江西上饶，碧桂园信州府项目把原本精装交付均价10000元/平方米的房子，变成了7000元/平方米的毛坯房，引发前期业主大规模维权。

而在上海，同样是碧桂园的浦东南郡，因为开盘两个月均价就从3.5万元降到2.6万元，而遭到业主围攻。

另外在上个周末，广州也遭遇了退房大潮，其中保利旗下的和光晨樾项目，由于均价下调，导致同户型的房子相隔一个月便宜了将近200万，让购房者难以接受。根据网上流传的视频显示，老业主们围着一位负责人讨要说法，而该负责人一再表示可以全款退房，并允许业主录像留存所谓证据。

因为降价就退房显然不符合契约精神，否则当房价上涨时，购房者就应该与企业分享这部分利益。对于地产商愿意退房的原因，一位房企区域营销负责人向南方周末记者表示，10月份是业绩冲刺的重要节点，但按照现在调控的走势，观望情绪在加剧，抓紧回款才是企业最看重的事。这个时候与其和业主闹，不如让利速销，抓紧去存货。

并不是所有企业都能经受起退房退款的要求，上述营销负责人也认为，肯定会有企业吃不消，但有了先例，消费者就会闹得更厉害。

维权还是房闹

尽管近期遭遇退房维权的大多数房企，都为了避免渲染恐慌而对其行为作出了“解释”。但实际上，仅因为价格下跌而导致的各种“退房”“退款”的行为仍然存在。

这似乎正在向人们验证一条荒唐的路径，只要市场价格低于自己的买入价，就应该获得额外的补偿。

中原地产首席分析师张大伟向南方周末记者表示，楼市接近拐点的情况下，降价项目出现纠纷的主要原因有三个：首先，开发商定价随意缺乏监管，在房价中成本占比较少、利润过高，部分项目预售周期过长，但成本差别不大，房价过分偏离成本使得购房者投机心理过盛。

其次，开发商销售过程中部分的违规行为或者承诺也为后续的纠纷埋下了隐患。

最后，多年来房价从来没有真实跌过，使得购房者忽视了房屋作为商品价格不仅会涨，也会下跌。

在中国，由于房价居高不下，房子对大多数人来说都属于大额投资，其投资属性始终不能免除，这导致很多人对

于房价的涨跌极为敏感，总会担心房价下跌会让自己的资产瞬间缩水。

在这轮降价维权潮发生之前，北京豪宅昆仑域就曾因宣传与实际交房不符而遭到业主维权。作为销售单价超过9万元的豪宅项目，业主认为其外立面用料、大堂以及园林设计与此前宣传不符。

因实际房屋与宣传不符维权，和与房价下跌要求退房显然是两个概念。区分维权与房闹的唯一区别在于，其所提出的要求，究竟是否属于其拥有的权利范围之内。

上海明伦律师事务所王智斌律师认为，如果买房者纯粹是由于价格下降原因而要求毁约或者更改合同条款，是不可能得到法律支持的。但是，如果开发商在销售楼盘时做出过不实虚假宣传或者开发商存在保价承诺，这种情况下，买房者可以追究开发商的违约责任。

楼市新拐点？

无论是迫于调控压力，寻求现金流稳定的地产商，还是如今面对房价涨跌犹如惊弓之鸟的购房者，降价与维权背后，都透露出市场本身的变化。

中国楼市上一次大面积的降价行为，还要追溯到十年前。当时万科时任董事长王石率先向公众抛出了“拐点论”——他认为中国房地产将自此走上下坡路。

但后来由于天量的货币刺激，房地产业被从悬崖边拉回。在那之后，王石所言的拐点并没有到来，中国楼市反而迎来了一轮暴涨。

自那时起，中国房地产曾一路高歌猛进。国内房地产投资在十年间增至11万亿，累计总投资高达74万亿元，并由此催生出了今天一批“千亿房企”。

从2011年起，楼市调控也曾经历一紧一松的轮回，但自2016年10月开始，全国范围内的调控就没有再出现放松的迹象，尽管这其中裹挟了棚改去库存以及城市争取人口的插曲，但高层对房地产调控的思路并没有变化。

而自2017年北京3·17新政开始，全国范围内多个城市更是连续不断出台调控政策，市场在过去一年被稳定在一个趋向下行的空间内。这令观望情绪不断加重，而观望情绪的加重则进一步刺激市场为促成交易而对价格进行调整。

房企回款眼下确实不乐观。天风证券2018年9月发布的一份44家房企财务报表分析显示，2017年龙头房企和大型房企的回款率分别为66%和60%，到2018年一季度则分别下降到了53%和52%。

而万科董事长郁亮此前在公司南方区域9月例会上称，2018年万科设置的回款金额是6300亿元，但到现在“一半还没有完成”。

楼市下行外加回款压力，迫使龙头房企只能不惜手段加速回款。新城控股副总裁欧阳捷此前就曾撰文表示，2018年7-8月包括杭州、成都、海口等多个城市的住宅成交量同比下降，这些下行部分正在影响市场信心。先知先觉的房企正在抢收有资格，同时也有购买力的客户。

而对于目前的楼市状态，中原地产首席分析师张大伟认为，由于新房供给增加，包括北京、南京、深圳、宁波、福州等典型城市的库存都有不同程度上升。与此同时，热点城市仍处于严格调控之中，信贷收紧，不仅仅商业贷款继续高压，公积金政策在全国多个城市也开始收紧，使得市场继续观望。

他同时表示，现阶段购房者的购买力很难再支撑市场继续冲高，北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房价下行苗头已经出现。

尽管并没有充分的证据判定楼市转折点将至，但不少分析人士均认为调控放松的可能不大。欧阳捷则在其文章中认为，未来几年中国楼市的房价、成交量都将保持平稳。

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